Cuando pensamos en inversión inmobiliaria debemos pensarla de manera similar a una inversión financiera con la que buscamos la mejor ecuación entre el rendimiento y el riesgo posible en función a nuestro perfil de inversor. Los argentinos hemos considerado a losinmueblescomo una de lasinversionesmás seguras. Elladrilloocupa el espacio de la seguridad y de la rentabilidad garantizada pero esto no siempre es así ya que la inversión inmobiliaria esta dominada por los ciclos de los mercados y la clave está en identificar en qué mercado entrar en cuál mantenerse y de cuál salir. Según nuestros estudios compuestos por mas de 50 variables macroeconómicas y del sector inmobiliario desde hace algún tiempo observamos quelos valores medios de los inmuebles en la Argentina están sobrevaluados en dólares en torno a un 30%haciendo una simplificación de dos de las principales variables con la que se estima el valor que sonel rendimiento para el inversionista(hoy en activos residenciales no llega al 1% anual neto) y elpoder adquisitivo de los potenciales compradores. En la actualidadun inmueble estándar cuesta más en dólares en la Argentina que en España y Estados Unidos cuando en esos dos países el poder adquisitivo es más del doble y hay acceso a créditos hipotecarios a 30 años al2%y4%anual respectivamente lo cual los hace aún más accesibles en dichos mercados. Otra de las variables importantes a tener en cuenta al evaluar el atractivo de una inversión inmobiliaria es elrendimiento neto anual por alquilerversusel costo de financiamiento que en la Argentina es negativo mientras que en los países mencionados es positivo. En un contexto donde hay una importante volatilidad del dólar y cepo cambiario el inmueble tiende a bajar y hay argumentos suficientes como para que esto suceda: sobrevaluación inexistente capacidad de compra falta de acceso a préstamos y rentabilidad anual muy baja. Sumado a la parálisis del mercado inmobiliario en Argentinase recomendó vender los activos. Esta situación generó una fuerte reducción de la actividad inmobiliaria dado que los vendedores siguen con expectativas de valores en dólares que ya la demanda no convalida y las pocas operaciones que se realizan son aquellas en dónde los vendedoresasumen un descuento en torno al 25% del valor pretendido en el 2018. La sobrevaluación tambien se explica principalmente por que la clase media no tiene acceso para la compra ni por crédito ni por capacidad de ahorro ya que los ingresos están pesificados y los propietarios pretenden que sus inmuebles estén dolarizados.Hoy estamos frente a un récord histórico en cuanto la cantidad de tiempo de ahorro que se requiere para acceder a la compra de un inmueble. Asimismo el acceso al préstamo hipotecario es casi inexistente con lo cual esta misma clase media no tiene oportunidad de financiamiento. Qué debe hacer el inversor en inmuebles en este contexto? El inversor se encuentra con rentabilidad extremadamente baja:en la Argentina no llega al 1% neto anualcuando históricamente estuvo entre 4% y 5%. Hoy en países desarrollados cómo EEUU y España superan el5%anual neto. Además de vender al precio más alto que se pueda antes de que se produzca la fuerte correcciónotra recomendación sería movilizarse a otro mercado que este en recuperación y se puedan lograr altos rendimientos por apreciación y renta. Las preguntas que cualquier inversor debería responderse sonCuál es el mejor país ciudad o barrio para invertir? Qué conviene comprar oficinas locales comerciales tierras urbanas o residencias? Qué clase de activo: Premium Clase A B o C? A diferencia de los que argumentan que la inversión inmobiliaria es Location -como aseguran los jugadores del sector- nuestra experiencia y las estadísticas demuestran claramente que la inversión inmobiliaria es timing. Es decirsaber cuándo entrar y cuándo salir de un mercado o submercado ya que en el largo plazo en moneda dura la tasa de apreciación anual real de un inmueble descontada inflación es 0 mientras que en períodos de recuperacion luego de una crisis supera el 10% anual real. Si se observa la evolución de precios en la ciudad de Buenos Aires de los últimos 25 años la tasa de apreciación nominal fue del23% anual en dólares mientras que la inflación en la misma moneda fue227% anual con lo cual la tasa de apreciación real fue 003%. Si hacemos el mismo ejercicio en los períodos de recuperación entre el 2002 y 2007 la tasa de apreciación nominal fue de158% anual promedioy la inflación en dólares fue23% anual por lo tanto la tasa de aprecación real en ese período de 5 años fue del 135% anual real. Esto no solo sucede en la Argentina sino tambien en la mayoria de los países. Si se quiere ganar dinero la clave esidentificar el mejor mercado a nivel global y desplazarse dentro de ese mismo mercado en los distintos tipos y clases de activos para luego ir a mercados diferentes cuando ya estén recuperados en su totalidad para así poder seguir construyendo rentabilidad. Si se quiere adquirir un inmueble para vivir o a trabajarelija la mejor locación sobre esto no hay discusión. Fuente: Ámbito from Miami https://ift.tt/2TPrYlR via IFTTT via PFS Realty https://pfsrealtyinternational.tumblr.com/post/190353588167